全球12大都市十年变迁:经济权力与城市崛起

发布时间:2021-11-05 发表于话题:美国内陆大城市 点击:193 当前位置:黄埔网 > 财经 > 全球12大都市十年变迁:经济权力与城市崛起 手机阅读

前言:

2005—2015这十年,世界经历了一个完整的经济周期,有复苏、有繁荣、有高潮,当然也有谷底——2008年的金融危机。在此期间,世界一线城市的房价和租金也跟随着涨跌起伏,因人和钱的流动聚散是推动房价和租金涨跌的根本动力,由此我们也能看到世界经济的起伏变化及其背后根源。

就像蒸汽机的工业革命成就了伦敦、电的工业革命成就了芝加哥、生物/电子/信息的技术革命成就了纽约等城市一样,在新的技术/信息/工业革命发生之前,目前的世界一线城市其地位仍固若金汤。但也出现了变化的苗头,随着世界经济由资源依赖型的重化工业向知识依赖型的新经济转换,文化创意/数字电子/网络技术等知识经济正在催生一批世界级城市新贵,而这种变化同样在中国城市间出现。

或许从世界级城市房价租金的变化及全球经济转型的趋势中,我们能预测出中国那些城市更有未来。

一、世界级城市也是世界级的高房价和高租金

作为世界知名的房地产服务提供商,第一太平戴维斯按照城市的全球连通性、经济表现、实力以及竞争力,进行加权综合,得出一份世界级城市排名,并对其中的12个城市进行分析。

注:单位/美元;莫斯科在世界级城市排名15位,但入选12城,其他城市与排名一致;数据来源:第一太平戴维斯

数据来源:KnightFrank和DouglasElliman发布的《2016年财富报告》

第一太平戴维斯评定的世界一线顶级12城,年人均居住/工作物业成本最高的是伦敦112800美元,最低的是上海43700美元,12城的平均值为69100美元,而世界级城市评分与居住/工作物业成本之间高度相关,相关系数达89%。

再由上面两个图表可知,世界一线城市跟世界房价最贵的城市高度重合。也就是说,世界级的一线城市,也有着世界级的高房价和高租金,人和钱的流入汇聚自然让房价和租金水涨船高。

这些世界一线顶级城市多是历史上就赫赫有名的国际都市,本身就有着深刻的地缘、政治、经济渊源优势,但也不乏二战后、尤其是最近几十年新发展起来的新贵,如新加坡,凭借扼守马六甲海峡的战略位置,在战后亚洲经济崛起中受益巨大;迪拜,凭借大胆前卫的城市管理理念,吸引了全球各地资本和人才在此天马行空的展开了各种创造,进而跻身国际一线城市。

由此,我们也能预测到随着新技术的革命,或出于某种历史性的机缘机遇巧合(如香港),会有一些曾默默无闻的城市进入世界一线城市行列。

二、次贷危机引发的世界级城市房价起伏变化

2008年的次贷危机具有标志性的意义,其对经济/政治/世界格局产生深远影响。

第一太平戴维斯根据经济/政治/文化/地理/历史等的差异,把全球分为“老世界”和“新世界”,并各选取了5个城市作为代表来研究。

若以次贷危机为分水岭,数据显示2005-2011年间,“新世界”的代表城市上海、孟买、莫斯科、香港和新加坡整体房价上涨123%,而“老世界”的代表城市伦敦、纽约、巴黎、东京和悉尼整体房价至上涨32%;而2011-2015年间,“旧世界”代表城市的房价整体涨幅为35%,而“新世界”却只有6%。

另一个数据是,雷曼破产之后的2009年,全球前20名城市的房地产交易额占全年总额的72%,它们多处在亚洲地区,且以中国城市为主;而2015年,前20座城市交易额中,美国占比达46%,交易重心也从东半球回到西半球。这 说明“新世界”因自生性发展及刺激政策较好的抵抗住了金融危机,而“老世界”却受损严重,但也并非坏事,反而借此机会调整了经济结构,在接下来的数年反而超越“新世界”。

次贷危机是地产泡沫的黑天鹅事件,疯狂投机的都柏林房价在2006-2012年间从巅峰最高跌57%,孟买的写字楼租金在2015年虽有显著增长,但仍比2008年高点低32%,迪拜同样如此,2015写字楼租金同比跌16%。没能跟上新经济且转型艰难的城市日趋衰落,资源经济的没落让对其过分依赖的城市如莫斯科苦不堪言,其住宅租金自2008年高点至今跌53%,房价同样一个劲地下落。

由图,2008年后,“老世界”的住宅和写字楼租金年均涨幅都大于“新世界”,说明其经济转型要好于“新世界”。另外,“新贵”城市的租金涨幅更大,而其正适应了新经济的发展。

三、创意数字类知识经济催生世界级城市新贵

次贷危机后,世界经济正逐渐的由过往注重资源的重化工经济向注重文化创意/电子信息/生物科技的知识经济转型,正是顺应这一趋势,一些世界级城市新贵脱颖而出。

柏林和都柏林虽然读起来相近,但分别属于两个经济发展形势差异显著的国家——德国和爱尔兰,并且隔着荷兰和英国两个国家及英吉利和多佛尔两个海峡,但就城市本身而言,它们颇为相似——厚重的历史、闻名的旅游胜地、休闲活动丰富多彩、市中心区域富有活力且功能齐全,而这正是“随遇而安”的技术、创意型人才向往的工作和生活的地方,更何况这些地方房价和房租都相对低廉(但自从新经济发展后,房价和租金也大幅上涨)。

柏林技术产业由互联网、电子商务以及软件占主导,成功案例包括音乐存储平台SoundCloud以及互联网企业孵化器Rocket Internet。都柏林则以12.5%的低企业所得税吸引了一批诸如谷歌、脸书、LinkedIn等知名企业入驻,并把欧洲总部或办事处设在此地。在周边产业环境建设被带动起来的同时,也有效的刺激了当地就业增长,如下图。

世界级城市的另一个新贵是美国的旧金山。享誉世界的高科技研发基地硅谷即在这个城市,它聚集了苹果、英特尔、惠普、思科等一批世界级的科技巨头,随着知识经济等第三产业占经济比重日趋提高,这类城市正大踏步的向世界一线顶级城市迈进。

四、中国房价能获得什么启示?

上文多次提到,人和钱的流动聚集推动了房价和租金的上涨,而人和钱只会向更具经济活力的地区和城市聚集——它的背后反映了经济结构的变化趋势。

这两年,无论从房价涨幅还是绝对值来看,环北京、长三角、珠三角都名列前茅,靠后的地区是东北和西北,其背后的逻辑就是我国也在进行经济结构转型——由资源型重化工业向数字信息创意等服务业转型,所以煤矿、钢铁、水泥、重型制造业的东北、西北、河北省、山西省经济就不行了。

如果再具体到城市,房价及涨幅靠前的城市为北京、上海、南京、深圳、广州、杭州等城市,而这些地区正是我国数字信息/文化创意/高新科技等第三产业发达的城市。

当然,中国还不是完全的市场经济,政治权力在社会资源的分配中起着很大作用,所以权利集中的城市会分配到更多的资源,房价当然也会高涨,典型的如北京市,及各省的省会。

*文中部分数据来自第一太平戴维斯《12城,世界城市房地产的投资与使用成本》报告,在此表示感谢!

后记:

过去十年世界一线顶级城市的变迁,大致反映了经济结构和经济形态的变化,而这对中国同样适用——中国城市房价的涨幅变动已很好的解释了这种变化,并且这种变化还会进一步强化下去——城市两级分化,好的城市越好,差的城市越差。具体到中国国情,还要在考虑市场经济因素外,再加个权力因素,权力集中个城市同样不会太差。

相关资料

内地6个城市的房屋总值已超过纽约的房屋总值;中国4城市入榜全球涨幅最大城市前五;中国经济进入了棋局中后盘,投资回报率越来越低,传统资产配置模式面临转型。

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国内6座城市房价超过纽约

据悉,目前中国内地6城市房屋市值超纽约,房价上涨进入末段 。

经过2016年上半年的新一轮暴涨后,中国内地居民房屋总价超过美国,成为世界第一!内地6个城市包括北京、上海、广州、深圳等房屋总价超过纽约。

中国内地城市房屋市值排行20强

纽约市政府宣布,2015年纽约市5大区平均房价上涨10%,首次超过一万亿美元(约合人名币6.7万亿)。由此,对比上表有一个震撼的发现,中国内地6个城市房屋总价超过纽约。

警示一:房价已进入天花板区域

今年6月,中国内地50个城市的房屋总值达到219万亿,超过了美国;中国内地6个城市的房屋总值已超过纽约的房屋总值,其中北京和上海是纽约的5倍,深圳是纽约的3倍,南京杭州也向纽约看齐。

警示二:推动中国房价上涨的力量在变化

过去购房者需求旺盛,需要改善的人多,加上M2持续超发;现在由于人口结构的变化,中国人口抚养比快速靠近1:1,需求已基本满足,M2超发成为持续上涨的主要动力。

中国M2最近10年增长4.5倍

美国 M2 最近10年增长0.8倍

中国人口抚养比快速靠近1:1,年轻劳动力数量快速衰退,对房屋的需求大幅度减少。中国的人口抚养比在快速靠近1:1。最快可能只有3-5年。

警示三:房价规律将决定一切

根据美国房价指数,从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的(占23%),95年是上涨的(占77%)。美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国的通胀率(2.8%)。房屋牛市期间年平均涨幅为11%。纽约等热点地区涨幅略高。最近40年,平均年涨幅5%左右。

英国伦敦莱坊公司公布,2016年一季度全球150个主要城市房价涨幅榜中,涨幅最大的前五个城市,中国的深圳、上海、南京、北京占据了四席。在跌幅的前十城市中,中国台北以-8.2%名列第二,香港以-5%名列第八。没有只涨不跌的房价,规律最终将发挥决定性作用。

通过这些数字,我们可以从中看出:作为投资品来说,内地城市的房价在总体趋势上上涨已进入尾声。房屋在资产配置中将由超配转为标配。

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人民币汇率下跌趋势已成 且将持续

最近一年人民币兑美元汇率年下跌8%。一旦贬值预期形成,警惕加速过程。最近5年,跟中国一样的新兴经济体的汇率平均贬值20%,中国会有一个补贬过程

同时对比日本和俄罗斯,发现贬值压力更大:

日本:1992年-2000年日元贬值,从75:1贬值到149:1,最后稳定到105:1,贬值幅度为50%。

俄罗斯:2012年卢布兑美元升值5%,2013年贬值7%,2014年贬值53%,2015年贬值24%。累计贬值70%以上。

仅仅两年,中国的外汇储备从四万亿美元下降到3万亿美元。对外汇的需求不断增长。汇率贬值,我们须格外小心,及时做好应对准备。高净值人群甚至普通老百姓,应该增加配置海外资产,尤其是美元资产。

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关于A股近期

从过去10年比较中和未来的思考中,我们得出一个结论:A股近期难有趋势性机会,只有结构性机会。而消费+科技、科技+资本是两个值得关注的亮点。

高科技在未来有较大的产能空间,科技跟资本的结合,能够真正让一些科技公司跟踪世界前沿,这是在未来股市当中能给我们带来巨大想象空间的板块。

中美最赚钱行业比较:

中国 :1.银行2.房地产3.制造业

美国: 1.医疗2.消费电子及通讯 3.消费 4.银行

中美股市比较:

美国股市道琼斯指数 :1972年 1000点 ,1987年 2000点,1990年 3000点,2006年 12000点,2016年 18000点。最近10年上涨50% 。

中国股市上证指数:2000年 2200点 ,2007年 6000点 ,2015年 5000点 ,2016年 3000点。最近10年整体下跌。

未来两年左右,A股可能都在2500-3500之间波动。因此,建议适度减配A股。

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高净值人群加速增长

怎样在疾风中转向,未来投资的新模式是什么?国内居民原有的“房产+股票”投资组合,到了必须要“改革”的时候了。

投资模式如何改变?增加海外资产配置。当企业家和高净值人群都感到投资越来越难,投资回报率越来越低。而海外资产配置是使你将来资产保值有了新路径。

适度减持国内房产、A股,适度增大对海外资产的配置,加大对美国、印度经济和投资机会的关注。传统模式:房70%+股30%,房30%+股70% 。新模式: 80%以下国内“房+股” ,20%以上海外配置。

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